Komplexná správa nehnuteľností, to je pojem pod ktorým si
všetci predstavujeme niečo iné. V prípade správcovských
spoločností a ich webových stránok je to škála opakujúcich
sa činností, ktoré vypovedajú o niečom, čo sa na konci dňa
nazýva komplexná správa nehnuteľností.
Rozhodli sme sa preto pomenovať veci tak ako sú a v tomto krátkom blogu Vám priblížiť, čo sa za názvom komplexná správa nehnuteľností skrýva.
Samotná budova je stavba, ktorá má svoju charakteristiku, či už označenie typu stavby s pod.. Ak sa na budovu pozrieme je to zmes technických zariadení, stavebných materiálov, spoločných častí a v neposlednom rade vlastníckych práv k samotným častiam danej budovy. Z toho vyplýva aj charakteristika Komplexná správa nehnuteľnosti, kde je potrebné rozdeliť tento pojem na menšie časti.
Technická správa nehnuteľnosti obsahuje komplex dôležitých činností, ktoré prispievajú nie len k bezpečnej prevádzke budovy, ale chránia nehnuteľnosť pred jej poškodením nadmerným opotrebovaním. Preto v našej spoločnosti považujeme technickú časť výkonu činnosti správy za mimoriadne dôležitú a zodpovednú časť Komplexnej správy nehnuteľnosti.
Obsahom technickej správy je:
- vykonávanie pravidelných obhliadok domu, minimálne dva krát za mesiac,
- zabezpečovanie technickej evidencie o dome a zaznamenávanie všetkých zmien,
- spracovanie zoznamu potrebných opráv a údržby,
- zabezpečenie bežnej údržby a opráv menšieho rozsahu a dozoru nad nimi
- zabezpečenie opráv a vykonanie opatrení v nevyhnutnom rozsahu aj bez súhlasu vlastníkov za účelom odvrátenia bezprostredne hroziaceho nebezpečenstva alebo vzniku škody, prípadne jej nárastu, o takejto situácii a opatreniach je nutné vlastníkov bezodkladne informovať,
- spracovanie harmonogramu revízií a odborných prehliadok vyhradených technických zariadení, zabezpečenie jeho realizácie,
- zabezpečenie výkonu opatrení uložených revíziami alebo kontrolami,
- odborná účasť na kontrolách štátneho odborného dozoru.
V oblasti prevádzky nehnuteľnosti:
- zabezpečenie všetkých služieb spojených s užívaním a prevádzkou domu spočívajúcich najmä v dodávke vody, el. energie, plynu, odvoze a likvidácii odpadu, kominárskych prácach, uzatvorenie zmlúv na tieto služby, výkon činností vyplývajúcich z plnenia týchto zmlúv pre správcu,
- zabezpečenie dezinfekcie, dezinsekcie, deratizácie,
- zabezpečenie dokumentov a činností BOZP a PO,
- zabezpečenie zimnej služby,
- zabezpečenie 24 hod. výkonu havarijnej služby pri poruche rozvodov elektrickej energie, plynu, vody a kanalizácie na základe zmluvy o dielo.
- Správca zverejní na viditeľnom mieste telefónne čísla pre prípady havárie ( pre prípadov požiaru, havárie vody , elektriny a plynu)
Ďalšou časťou je ekonomická správa nehnuteľnosti, ktorá je neoddeliteľnou súčasťou opäť Komplexnej správy nehnuteľnosti.
TU je veľmi dôležité pomenovať o aké činnosti ekonomickej správy sa jedná a nie každý správca vie pomenovať jej štruktúru. Preto sa pokúsime jasne definovať túto činnosť v nasledujúcich bodoch a sme presvedčení, že dobrých partnerov robí transparentné a poctivé vedenie ekonomickej agendy pri výkone Komplexnej správy nehnuteľnosti.
1. V oblasti ekonomiky a hospodárenia:
a) zriadiť účty domu, na ktoré budú plynúť mesačné zálohové platby, viesť evidenciu príjmov a výdavkov domu vrátane spracovania vyúčtovania služieb spojených s prevádzkou objektu, pričom vyúčtovanie jednotlivých služieb je správca povinný vykonať ak sa nedohodne inak nasledovne:
- a.1.1 dodávke elektrickej energie do spoločných častí a zariadení
- a.1.2 odvoze domového odpadu (OLO)
- a.1.3 dočisťovanie kontajnerového stojiska
- a.1.4 upratovanie spoločných častí a priestorov a.2. podľa nameraných hodnôt pri:
- a.2.1 dodávke studenej vody, SV
- a.2.2 dodávke teplej úžitkovej vody, TUV
- a.2.3 dodávke ústredného kúrenia, UK
- a.2.4 dodávke chladu
- a.2.5 rekuperácii vzduchu a.3. podľa pomeru plochy bytov alebo nebytového priestoru k súčtu plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v nehnuteľnosti pri:
- a.3.1 poistení domu
- a.3.2 zimnej údržby
- a.3.3 letnej údržby
- a.3.4 zrážkovej vode a.4. rovnakým podielom na každý byt pri:
- a.4.1 deratizácii, dezinfekcii, dezinsekcii
- a.4.2 havarijnej služby
- a.4.3 kamerový systém
- a.4.4 bezpečnostná služba
- a.4.5 EPS elektronický požiarny systém
- a.4.6 odmena zástupcovi vlastníkov
To je len príklad niektorých položiek, ktoré sú súčasťou ekonomickej správy budov a sú samozrejme súčasťou Komplexnej správy nehnuteľnosti.
V poslednom rade je to správa právnej agendy nehnuteľnosti. V tomto smere sme presvedčení, že je to dôležitá súčasť Komplexnej správy nehnuteľnosti, nakoľko pojednáva o zmluvných vzťahoch, ktoré majú za následok dobré technické zabezpečenie, dobré ekonomické podmienky dojednané jednotlivým zmluvným vzťahom s poskytovateľmi služby pre vlastníkov a vedenie a vymáhanie nedoplatkov a to nie len od vlastníkov v bytovom dome, ale prípadne aj od dodávateľov služieb pre danú nehnuteľnosť. Preto je podstatné, aby ekonomická správa bola v úzkej spolupráci s právnou správou, kde je dôležitá najmä komunikácia.
Záverom je potrebné povedať, že dobrý správca nehnuteľnosti by mal byť komplexný človek so znalosťou v technickej, ekonomickej a právnej oblasti a mal by mať určite verbálne schopnosti komunikácie s ľuďmi. V tomto naša spoločnosť dáva veľký dôraz na vzdelanie našich pracovníkov a sme radi, že vedenie spoločnosti sa uberá aj smerom v spolupracovaní s STU Bratislava, kde sa pripravujú kolegovia na samostatnom odbore Facility manager pre komplexnú správu nehnuteľnosti.